Calcul de mensualité de prêt et d'amortissement
Trois paramètres suffisent à déterminer une mensualité : le montant emprunté, le taux et la durée. L'arbitrage décisif porte sur la durée, qui allège la mensualité mais alourdit fortement la facture d'intérêts. Ce simulateur affiche la mensualité, le coût total et la répartition année par année.
La formule de la mensualité
Un prêt amortissable à mensualités constantes suit la formule des annuités :
C = capital · i = taux annuel ÷ 12 · n = durée en mois
Le taux mensuel s'obtient en divisant le taux annuel par 12, et non en appliquant une racine douzième : c'est la convention actuarielle retenue par les banques françaises pour les prêts immobiliers. Sur 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité ressort autour de 1 160 €, pour un coût total d'intérêts d'environ 78 000 €.
Durée courte ou durée longue
Allonger la durée réduit la mensualité, mais chaque année supplémentaire ajoute des intérêts calculés sur un capital qui reste élevé plus longtemps. Passer de 15 à 25 ans sur le même montant peut faire baisser la mensualité de 25 à 30 %, tout en augmentant le coût total de 60 à 80 %. Le bon choix dépend de votre capacité d'épargne, de votre projet de revente et du taux d'endettement visé.
| Durée | Effet sur la mensualité | Effet sur le coût total |
|---|---|---|
| Plus courte | Augmente | Diminue nettement |
| Plus longue | Diminue | Augmente nettement |
Les coûts qui s'ajoutent à la mensualité
- Assurance emprunteur : de 0,10 à 0,45 % du capital par an selon l'âge et le niveau de garantie. Elle pèse souvent 10 à 20 % du coût total.
- Frais de dossier et de garantie : quelques centaines à quelques milliers d'euros, selon la banque et le type de garantie (hypothèque ou caution mutuelle).
- Frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
Le taux d'endettement, mensualités divisées par revenus nets, est généralement plafonné à 35 %, assurance incluse. Un prêt sur 25 ans avec une mensualité de 1 100 € suppose donc des revenus nets d'environ 3 150 €.
Questions fréquentes
Comment est calculée une mensualité de prêt ?
Par la formule des annuités constantes : la mensualité ne change pas, mais sa composition évolue. Les intérêts dominent les premières années, puis la part de capital remboursé augmente jusqu'à la dernière échéance.
Vaut-il mieux une durée courte ou longue ?
Une durée courte coûte moins cher en intérêts mais exige une mensualité plus forte. Une durée longue préserve la trésorerie au prix d'un coût total supérieur. La réponse dépend de votre reste à vivre et de votre projet de revente.
Qu'est-ce que le taux d'endettement ?
C'est le rapport entre les mensualités de crédit et les revenus nets du foyer. Les banques retiennent le plus souvent une limite de 35 %, assurance emprunteur incluse.
L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?
Elle n'est pas légalement obligatoire, mais presque toutes les banques l'exigent. Depuis la loi Lemoine, l'emprunteur peut changer d'assurance à tout moment et sans frais, y compris en cours de prêt.